Notar Immobilien

Sie haben ein Haus oder eine Wohnung gefunden und sind sich mit dem Verkäufer über den Kaufpreis einig? Dann benötigen Sie einen Notar in Berlin für den Kauf. Denn ein Immobilienkaufvertrag bedarf zwingend der notariellen Beurkundung. Die Gründe hierfür sind:

• Bei privaten Käufern oder Verkäufern handelt es sich oft um das bedeutsamste Geschäft, das sie in ihrem Leben abschließen. Sie investieren das Eigenkapital, welches Sie manchmal lange angespart haben. Bei solchen weitreichenden Verträgen sieht das Gesetz eine notarielle Beurkundung vor, um beide Vertragsparteien zu schützen.
• Außerdem sind die rechtlichen Regelungen komplex. Die Vorschriften des Grundbuchs sind formal und für Laien schwer zu durchblicken. Notare und Rechtsanwälte unterstützen Sie im gesamten Prozess.
• Muss der Kaufpreis finanziert werden, müssen Kredite durch Grundschulden abgesichert werden. Dafür bestehen die finanzierenden Kreditinstitute auf eine Absicherung durch Grundschulden. Möchten Sie ein Haus auf einem Grundstück bauen, so benötigen Sie eine Baufinanzierung.
• Alle Beteiligten – Verkäufer, Käufer, gegebenenfalls Bank oder Makler – verfolgen ihre jeweils eigenen Interessen. Der Notar bringt diese in einen angemessenen Ausgleich.

Beratung durch den Notar zum Kaufvertrag für Immobilien

Wir bieten Ihnen eine notarielle Beratung im Vorfeld der Vertragsgestaltung in unserer Kanzlei in Berlin, erörtern mit Ihnen verschiedene Möglichkeiten der Regelungen und klären über Risiken auf. Insbesondere achten wir auf einen fairen Interessenausgleich zwischen Käufer und Verkäufer. Dazu gehört, dass der Käufer den Kaufpreis erst zahlen muss, wenn er die Immobilie ohne Lasten erwerben kann und der Verkäufer sein Eigentum erst dann überträgt, wenn er den Kaufpreis erhalten hat. Demzufolge ist der Notar auch Ratgeber und gibt Tipps für einen reibungslosen Hauskauf.

Es ist die Aufgabe des Notars, alle relevanten Informationen einzuholen und beide Vertragsparteien unparteiisch bei der Vertragsgestaltung zu begleiten. Lassen Sie sich am besten vom Verkäufer einen Grundbuchauszug geben. Haben Sie keinen Grundbuchauszug zur Hand, genügt auch die Angabe der Gemarkung, Flur und Flurstück (Blatt-Nr.) oder jedenfalls der Name des Eigentümers und die postalische Anschrift des Grundstücks.

Bei der Einsichtnahme in das Grundbuch stellt unser Notar fest, wer rechtlicher Eigentümer der Immobilie ist. Gibt es mehrere Eigentümer, so müssen alle mit dem Verkauf einverstanden sein. Auch können sich aus dem Grundbuch verschiedene Belastungen ergeben. Bereits bestehende Grundschulden und Hypotheken sind in Abteilung III eingetragen und müssen in der Regel gelöscht werden. Andere Belastungen wie z.B. ein Wegerecht ergeben sich aus Abteilung II des Grundbuchs.

Diese rechtlichen Gegebenheiten klären wir vorab mit Ihnen in unserer Kanzlei in Berlin. Übrigens ist unser Notar gleichzeitig Rechtsanwalt.

Aufgaben eines Notars: Entwurf des Kaufvertrages über die Immobilie

Sind alle Formalien geklärt, kann der Kaufvertrag vom Notar entworfen werden. Dieser enthält alle Angaben, die das Grundbuchamt für eine Eigentumsumschreibung benötigt. Inhalt des Kaufvertrages ist insbesondere auch die Fälligkeitsvoraussetzungen für die Zahlung des Kaufpreises und für die Eigentumsumschreibung.

Der Kaufpreis ist insbesondere dann fällig, wenn eine Auflassungsvormerkung im Grundbuch eingetragen ist, die Gemeinde auf ihr gesetzliches Vorkaufsrecht verzichtet hat und Löschungsbewilligungen für abzulösende Grundschulden vorliegen.

Auflassungsvormerkung zugunsten des Käufers

Ein sehr wichtiges Mittel zur Sicherung des Käufers ist die Auflassungsvormerkung: Sie verhindert nachteilige Änderungen im Grundbuch gegenüber dem Käufer. Die Auflassungsvormerkung sichert dadurch den Anspruch des Käufers auf Eigentumserwerb. Ohne eine Auflassungsvormerkung könnten nach der Unterzeichnung des Immobilienkaufvertrages weitere Belastungen der Immobilie erfolgen, bis endgültig das Eigentum umgeschrieben werden kann. Dies verhindert die Auflassungsvormerkung zugunsten des Käufers.

Verzicht auf das Vorkaufsrecht der Gemeinde – Besonderheiten des Immobilienrechts

Wird ein Haus oder eine Wohnung verkauft, so hat die Gemeinde, in der die Immobilie gelegen ist, ein gesetzliches Vorkaufsrecht. Dieses Vorkaufsrecht wird nur selten von der Gemeinde ausgeübt. Dieser Verzicht der Gemeinde auf ihr Vorkaufsrecht muss jedoch vorliegen, bevor das Eigentum im Grundbuch zugunsten des Käufers umgeschrieben werden kann.

Beim Erwerb einer Eigentumswohnung gibt es im Übrigen ein solches Vorkaufsrecht der Gemeinde nicht.

Löschungsbewilligungen bezüglich Grundschulden

Möglicherweise ist auf der zu erwerbenden Immobilie bereits eine Grundschuld eingetragen. Mit der Grundschuld sichern Banken Kredite ab. Es mag sein, dass die Kredite bereits zurückgezahlt wurden, die Grundschulden aber noch immer im Grundbuch stehen. Valutieren die Kredite jedoch noch (bestehen also noch Restverbindlichkeiten), gibt die Bank die Löschungsbewilligung in der Regel nur mit einem Treuhandauftrag gegenüber dem Notar ab. Danach darf die Löschungsbewilligung der Bank erst dann vom Notar beim Grundbuchamt eingereicht werden, wenn die entsprechende Ablösesumme für die restlichen Verbindlichkeiten an die Bank gezahlt wurde.

Belastungsvollmacht – Vorsicht beim Hauskauf

Benötigen Sie eine Baufinanzierung oder eine Finanzierung für den Hauskauf, so besteht die Bank auf eine Absicherung ihres Darlehens. Die Absicherung erfolgt durch eine Grundschuld. Diese Grundschuld ist auf die Immobilie einzutragen, die gekauft werden soll.

Da der Käufer jedoch noch nicht Eigentümer ist, ist eine sogenannte Belastungsvollmacht erforderlich. Mit dieser erteilt der Verkäufer dem Käufer eine Vollmacht, zulasten der zu erwerbenden Immobilie eine Grundschuld für die finanzierende Bank einzutragen. Zum Schutze des Verkäufers sind jedoch flankierende Regelungen erforderlich, die sicherstellen, dass mit dem Darlehensbetrag seine Kaufpreisforderung erfüllt wird und dass er nicht durch die Absprachen des Käufers mit der Bank belastet wird.

Hier bieten unser Notar und Rechtsanwälte Beratung, damit der Verkäufer durch die Grundschuld des Käufers nicht belastet wird.

Erhöhte Sicherheit in Ausnahmefällen: Notaranderkonto

In aller Regel wird der Kaufpreis direkt vom Käufer bzw. von dessen Kreditinstitut an den Verkäufer gezahlt. Eine Zahlung über ein Notaranderkonto erfolgt nur in seltenen Ausnahmefällen. Ein Notaranderkonto ist nur dann zulässig, wenn ein besonderes Sicherungsinteresse gegeben ist. Dies ist z.B. der Fall, wenn der Wechsel von Nutzen und Lasten bereits vor der Kaufpreiszahlung erfolgen soll oder mit dem Kaufpreis mehrere Grundpfandrechte abgelöst werden sollen.

Sachmängelhaftung: was passiert bei Mängeln an der Immobilie

Grundsätzlich sieht das Gesetz vor, dass ein Verkäufer für Mängel an der verkauften Sache einzustehen hat. Dies betrifft auch Sachmängel an der verkauften Immobilie. In der Praxis ist es jedoch üblich, dass die Sachmängelhaftung ausgeschlossen wird. Daher ist es wichtig, dass sich der Käufer ein genaues Bild von dem zu erwerbenden Haus oder der Wohnung macht.

Dies betrifft beim Kauf einer Wohnung auch das sogenannte Gemeinschaftseigentum. Denn Sie erwerben nicht nur die Wohnung, sondern auch einen Anteil an dem gesamten Haus, den Gemeinschaftsflächen und den Außenanlagen (Gemeinschaftseigentum). Wollen Sie also eine Wohnung kaufen, so empfiehlt es sich, sich ebenfalls das Dach, den Keller und die Bausubstanz sowie die Außenanlagen anzuschauen, da Sie dies mitkaufen.

Verschweigt der Verkäufer jedoch einen versteckten Mangel, haftet er trotz Ausschluss der Sachmängelhaftung.

Vereinbart werden kann die Verpflichtung des Verkäufers, bestimmte genau bezeichnete Mängel zu beseitigen.

Wechsel von Nutzen und Lasten

Im Kaufvertrag ist der Übergabezeitpunkt der Immobilie zu bestimmen. Gleichzeitig ist zu regeln, dass ab diesem Zeitpunkt die Verkehrssicherungspflichten und die Kosten für öffentliche Abgaben, Grundsteuer und ähnliches vom Käufer zu übernehmen sind. Ein Wechsel von Nutzen und Lasten erfolgt grundsätzlich erst nach Kaufpreiszahlung. Das bedeutet, dass Sie das Eigentum an der Immobilie erst dann erwerben, wenn Sie den Kaufpreis an den Verkäufer gezahlt haben.

Der Immobilienkaufvertrag wird vom Notar oder einem Rechtsanwalt / einer Rechtsanwältin ausgefertigt und mit allen Beteiligten besprochen. Änderungen und Ergänzungen werden vorgenommen, bis alle Beteiligten mit dem endgültigen Entwurf einverstanden sind. Das Notariat gebietet Unabhängigkeit und Unparteilichkeit. Unser Notar in Berlin sind darauf bedacht, eine Gestaltung zu finden, die mit dem Recht konform sind und alle Parteien zufriedenstellen.

Beurkundung des Immobilienkaufvertrages vor dem Notar

Sind alle Formalien geklärt, kann es zur Beurkundung des Kaufvertrages über die Immobilie kommen. Der Kauf wird vor dem Notar / der Notarin beurkundet. Dabei müssen Käufer und Verkäufer persönlich anwesend sein. Ist eine persönliche Anwesenheit nicht oder nur schwer möglich, so kann auch ein Vertreter zur Beurkundung erscheinen. Nötig ist dann eine notarielle Vollmacht oder aber eine vollmachtlose Vertretung. Dabei tritt der Vertreter zunächst ohne Vollmacht auf und der Vertretene genehmigt in notarieller Form im Nachgang die Erklärung.

Der Notar / die Notarin liest den gesamten Kaufvertrag noch einmal vor. Er erläutert alle Regelungen und beantwortet Fragen der Beteiligten zu den einzelnen Bestimmungen bezüglich Immobilienrecht und Kaufvertrag. Auch letzte Änderungen werden am Vertragstext noch vorgenommen. Zum Abschluss unterschreiben alle Vertragsbeteiligten und der Notar den Kaufvertrag.

Abwicklung des Kaufvertrages zum Immobilienerwerb durch unser Notar in Berlin

Nach der Unterzeichnung des Kaufvertrages ist der Notar mit der Abwicklung betraut. Er holt die erforderlichen Erklärungen und Genehmigungen ein. Dazu gehört z.B. die Vorlage der Löschungsbewilligungen der bestehenden Grundschulden, der Verzicht der Gemeinde auf ihr gesetzliches Vorkaufsrecht und die sogenannte Unbedenklichkeitsbescheinigung des Finanzamts. Mit der Unbedenklichkeitsbescheinigung bestätigt das Finanzamt, dass die angefallene Grunderwerbsteuer gezahlt wurde.

Der Notar beantragt auch unverzüglich den Eintrag der Eigentumsvormerkung.

Bestehende Grundschulden werden gelöscht. Hierfür holt der Notar bei der Bank eine Löschungsbewilligung ein. Dabei ist der Notar an den Treuhandauftrag der Banken gebunden, sofern noch Restverbindlichkeiten alter und mit Grundschulden gesicherter Kredite mit dem Kaufpreis abzulösen sind.

Sobald dem lastenfreien Erwerb der Immobilie bzw. Eigentumswohnung nichts mehr im Wege steht, informiert der Notar den Käufer hierüber. Damit ist die Fälligkeitsvoraussetzung für die Zahlung des Kaufpreises eingetreten. Der Kaufpreis ist also an den Verkäufer zu zahlen.

Im Gegenzug veranlasst der Notar nun die Umschreibung des Eigentums im Grundbuch.

Die Rolle des Notars beim Erwerb von Immobilien

Ein Notar kommt seiner gesetzlichen Verpflichtung nach, unparteilich zu beraten und rechtssichere Verträge zu beurkunden. Ein Rechtsanwalt hingegen ist parteilich und vertritt ausschließlich Ihre Interessen. Der Kaufvertrag über die Immobilie kann jedoch nur von einem Notar / einer Notarin beurkundet werden. Wir sind unabhängig und zur Verschwiegenheit verpflichtet. Wir verstehen es als unsere wichtigste Aufgabe, Sie bei Ihrem Immobilienerwerb kompetent und auf gleicher Augenhöhe zu begleiten.

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Erwerb einer Eigentumswohnung: Besonderheiten des Immobilienrechts

Möchten Sie eine Eigentumswohnung kaufen, so entstehen hierbei meist viele Fragen. Dabei ist es zunächst egal, ob Sie eine Immobilie zur Selbstnutzung oder als Kapitalanlage kaufen wollen. Sie sollten ein gewisses Eigenkapital haben und die Immobilienfinanzierung geklärt haben. Der Notar kann Ihnen für den Wohnungskauf wertvolle Tipps geben und Sie beraten. Haben Sie ein Angebot gefunden und sich mit dem Verkäufer oder Käufer über die Modalitäten und den Kaufpreis geeinigt, so wenden Sie sich an den Notar für die Beurkundung des Kaufvertrages. Auch die Notare unterliegen der DSGVO- müssen also den Datenschutz beachten. Sie sind zur Verschwiegenheit und Neutralität verpflichtet und behandeln alle Fälle vertraulich. Sie geben Informationen nur dann weiter, wenn dies für die Abwicklung des Vertrages erforderlich ist oder sie per Gesetz dazu verpflichtet werden.

Exkurs: Warum gibt es eigentlich Wohnungseigentum?

Das Wohnungseigentumsgesetz wurde in Deutschland geschaffen, um die große Wohnungsnot, die nach dem Zweiten Weltkrieg entstanden ist, abzumildern. Es gab in diesem Zeitpunkt keine Möglichkeit, eine Eigentumswohnung zu erwerben, ohne für die Finanzierung oder auch für die Haftung nicht mit den übrigen Wohnungseigentümern „in einem Boot zu sitzen“ und sich erheblichen Risiken auszusetzen. Es gab nur Mieter und diese waren darauf angewiesen, dass einige wenige Immobilien bauen. Die Banken verlangten bei der Finanzierung einer Immobilie zumeist eine gesamtschuldnerische Haftung aller Miteigentümer. Außerdem konnte man bei Vorliegen eines wichtigen Grundes die Aufhebung der Gemeinschaft verlangen. All dies bot nur Nachteile und keine Sicherheit für einen Wohnungseigentümer. Außerdem wollte man erreichen, dass auch der einzelne Bürger in der Lage ist, sich an der Errichtung von Wohnhäusern zu beteiligen und eine einzelne Wohnung erwerben zu können.

Erst mit der Schaffung des Wohnungseigentumsgesetzes konnte an einer einzelnen Wohnung ein sogenanntes Sondereigentum entstehen, welches mit einem Miteigentumsanteil am Grundstück und am Gemeinschaftseigentum verbunden wurde. Ferner war es nun unmöglich, dass die Eigentümergemeinschaft sich auflöst, auch konnte die Gemeinschaft nicht mehr insolvent gehen oder durch Zwang aufgehoben werden. Die Menschen konnten damit in einer Eigentumswohnung wohnen, ohne ein Zimmer mieten zu müssen.

Kein Vorkaufsrecht beim Erwerb von Eigentumswohnung

Das gesetzliche Vorkaufsrecht der Gemeinde ist beim Wohnungskauf ausgeschlossen. Wollen Sie beispielsweise in Berlin Mitte eine Wohnung kaufen, kann die Stadt Berlin keinen Einspruch erheben. Das ist eine Besonderheit des Wohnungseigentumsrechts.

Verwalterzustimmung: Was tun?

Manche Teilungserklärungen beinhalten die Pflicht des Verwalters, einem Erwerb von Eigentumswohnungen in der Wohnungseigentümeranlage zuzustimmen – sogenannte Verwalterzustimmung. Steht eine solche Verwalterzustimmung in der Teilungserklärung, so wird der Notar den Entwurf der Verwalterzustimmung anfertigen und dem Verwalter übersenden. Die Unterschrift des Verwalters muss beglaubigt werden, sodass hierfür Kosten für die Beglaubigung anfallen, die maximal 70 € betragen.

Nun muss der Käufer aber keine große Angst haben, dass der Verwalter dem Wohnungskauf nicht zustimmt oder man die Wohnung dann nicht mehr verkaufen kann, da der Verwalter nur aus wichtigem Grund diese Zustimmung verweigern darf. Der Verwalter kann also eine Veräußerungszustimmung nur dann verweigern, wenn durch den Erwerb des Käufers eine Gefahr für die Gemeinschaft herbeigeführt wird, beispielsweise wegen seiner Persönlichkeit, der fehlenden wirtschaftlichen Leistungsfähigkeit oder einer erkennbaren Absicht einer rechtswidrigen Nutzung der Einheit.

Das Erfordernis einer Verwalterzustimmung muss dabei nicht nur in der Gemeinschaftsordnung vereinbart worden sein, sondern sich auch aus dem Bestandsverzeichnis des Grundbuchblattes ergeben.

Ist also eine Veräußerungsbeschränkung zwar in der Gemeinschaftsordnung eingetragen, aber nicht ins Grundbuch gelangt, so gilt die Pflicht einer Verwalterzustimmung nicht. Der Notar kann sich also darauf verlassen, dass eine Veräußerungsbeschränkung nicht besteht. Das Grundbuch ist die letzte, wichtigste Instanz, die richtig und vollständig sein muss.

Sondernutzungsrecht: Terrassen, Stellplätze und Gärten

Manchmal ergibt sich aus dem Grundbuch, dass das Sondereigentum (Wohnung) mit einem Sondernutzungsrecht verbunden ist. Dieses Sondernutzungsrecht bezieht sich meistens auf eine Terrasse oder einen Stellplatz oder einen Garten, da nach dem Wohnungseigentumsgesetz der alten Fassung solche Flächen, die nicht durch Wände genau abgegrenzt waren, nicht sondereigentumsfähig waren. Dies hat sich durch die am 1. Dezember 2020 in Kraft getretene Wohnungseigentumsrechtsreform geändert. Seitdem kann auch an Flächen Sondereigentum begründet werden. Dies wird aber wohl erst dann in den Teilungserklärungen stehen, die nach dem 1. Dezember 2020 abgefasst worden sind.

An bestehenden Teilungserklärungen ändert sich durch die Reform des Wohnungseigentumsrechts aber nichts. Waren also in alten Teilungserklärungen Sondernutzungsrechte vergeben und mit Wohnungen verbunden, so ist es auch nach der Reform noch der Fall.

Anders ist es bei Tiefgaragenstellplätzen – die vor allem in Berlin sehr beliebt sind. Hieran konnte bereits vor der Reform des Wohnungseigentumsrechts Sondereigentum begründet werden, da diese durch dauerhafte Markierungen räumlich eingegrenzt werden konnten. Daher konnte für einen Tiefgaragenstellplatz auch ein Wohnungsgrundblatt angelegt werden. So bezeichnet man die Grundbücher, die für einzelne Wohnungen oder Gewerberäume oder Tiefgaragenplätze angelegt werden.

Wenn es Ihnen wichtig ist, dass zu der Wohnung ein Stellplatz oder eine Garage gehört und sich dies aus dem Grundbuch nicht eindeutig ergibt, ist es wichtig, durch Einsicht in die Verwaltungsunterlagen oder in die Teilungserklärung zu prüfen, ob der Stellplatz unwiderruflich dem Wohneigentum zugewiesen wurde. Denn manchmal beinhalten die Teilungserklärungen noch Vollmachten zugunsten der Mehrheitseigentümer, die Sondernutzungsrechte an Stellplätzen zu verschieben oder zu widerrufen. Manchmal kann auch der Verwalter ermächtigt werden, solche Rechte zu widerrufen. Dies sollte vorher von Ihrem Notar geprüft werden.

Miteigentumsanteil am Grundstück

Wenn Sie eine Wohnung kaufen, so erwerben Sie zusätzlich einen Miteigentumsanteil an dem Grundstück und dem Gemeinschaftseigentum. Dieser wird meist berechnet nach dem Verhältnis der Anteile der einzelnen Wohnungen an dem Grundstück oder nach der anteiligen Wohnfläche. Daher kann es hier durchaus Unterschiede zu den Wohnflächen oder Nutzflächen geben. Je nach Ausgestaltung der Teilungserklärung berechnet sich die Tragung der Betriebskosten oder auch Instandhaltungskosten nach dem Miteigentumsanteil.

Kauf vom Reißbrett:

Möchten Sie eine Wohnung kaufen, die noch nicht errichtet ist, so ist auch dies gut möglich. Sie kaufen dann die Wohnung „vom Reißbrett“, also so, wie sie sich aus dem Aufteilungsplan, Grundrissen und der Baubeschreibung ergibt. Hieraus erkennen Sie dann auch, ob die Wohnung einen Balkon hat oder eine Maisonette Wohnung oder ein Penthouse oder ein Loft ist. Die Baubeschreibung, Teilungserklärung nebst Aufteilungsplan wurden meist durch den Bauträger vorher beurkundet und sind bei dem Grundbuchamt hinterlegt. Aus der Baubeschreibung ergeben sich auch die Ausstattung und die Größe der Eigentumswohnung. Sie kaufen also dann eine Wohnung in der Form, wie sie beim Grundbuchamt hinterlegt ist. Daher sollten Sie hier genau prüfen, ob die Wohnung, die sich aus den Unterlagen ergibt, Ihren Vorstellungen entspricht.

Sollen die Wohnung oder die Räumlichkeiten für Unternehmen erst errichtet oder saniert werden, so befindet sich innerhalb des notariellen Kaufvertrags ebenfalls ein Werkvertrag, denn der Verkäufer verpflichtet sich, die Wohnung oder das Teileigentum gemäß der Baubeschreibung und dem Aufteilungsplan zu errichten. Der Verkäufer hat dann kaufvertragliche Pflichten, also solche bezüglich Übertragung des Eigentums an dem Grundstück und dem Gebäudebestand und werkvertragliche Pflichten, also solche für die Erbringung der baulichen Leistung.

Gewährleistung beim Immobilienkauf bedeutet auf der sicheren Seite sein

Hierfür laufen unterschiedliche Gewährleistungsfristen, die Gewährleistungsfrist für Kauf beträgt fünf Jahre, während werkvertragliche Gewährleistung bereits nach drei Jahren verjährt. Ein Gewährleistungsanspruch kann für solche Verträge nicht wirksam ausgeschlossen werden. Kaufen Sie hingegen eine Wohnung in einem Altbau, der in Wohnungseigentum umgewandelt wurde ohne eine Umbau- oder Renovierungsverpflichtung, so ist ein Gewährleistungsausschluss möglich und zulässig.

Abnahme ist Fälligkeitsvoraussetzung für Zahlung des Kaufpreises

Bevor jedoch ein Gewährleistungsanspruch entsteht, muss das bestellte Werk abgenommen werden. Die Abnahme bezieht sich sowohl auf das Sondereigentum als auch auf das Gemeinschaftseigentum. Es befindet sich im Bauträgervertrag zumeist eine Regelung zur Abnahme des Sondereigentums und des Gemeinschaftseigentums. Erst nach dieser Abnahme wird die letzte Kaufpreisrate fällig und der Käufer kann als Eigentümer in das Grundbuch eingetragen werden.

Gemeinschaftsordnung:

Bestandteil der Teilungserklärung ist meistens auch die sogenannte Gemeinschaftsordnung. Diese beinhaltet Regelungen über das Verhältnis der Wohnungseigentümer untereinander. Diese kann zum Beispiel auch Bestimmungen über die Kostentragung oder die Hausordnung oder Nutzungsrechte enthalten.

Teileigentum:

Die Teilungserklärung enthält auch die Bestimmung, ob ein Raum für Unternehmen (Gewerbe) oder als Wohnung benutzt werden darf. Darf der Raum nicht als Wohnung benutzt werden, dann handelt es sich um ein Teileigentum. Die Räume zu Wohnzwecken bezeichnet man als Wohneigentum. Das Wohneigentum richtet sich nach dem Wohnungseigentumsrecht. Die Gemeinschaftsordnung kann gegebenenfalls regeln, was im Teileigentum erlaubt ist und ob dies vom Verwalter genehmigt werden muss. Wollen Sie beispielsweise ein Teileigentum kaufen, um dort Ihren Beruf auszuüben, so sollten Sie vorher durch einen Blick in die Teilungserklärung überprüfen, ob die Nutzung für den entsprechenden Raum zulässig ist.

Beispielsweise wird in der Gemeinschaftsordnung oft ausgeschlossen, dass anstößige Gewerbe oder Tätigkeiten – zum Beispiel ein Sexshop oder Hotelbetrieb oder Gewerbe, die für andere Eigentümer mit unzumutbaren Lärm und Geruchsbelästigungen oder Erschütterungen verbunden sind – im Teileigentum ausgeübt werden dürfen.

Doppelhaushälften oder Reihenhäuser mit Notar kaufen:

Es ist auch möglich, Doppelhaushälften oder Reihenhäuser in Form des Wohnungseigentums zu erwerben. Durch öffentlich-rechtliche Planungsvorgaben ist es manchmal erforderlich, an Doppelhaushälften oder Reihenhäusern Wohneigentum zu begründen. Hier gilt jedoch nichts anderes als im normalen Wohnungseigentumsrecht. Man sollte hier jedoch darauf achten, dass die Teilungserklärung individuelle Wünsche zulässt und die Gemeinschaftsordnung entsprechend liberal gestaltet ist. So werden beispielsweise Unterhaltung und Betriebskosten bei Doppelhaushälften und Reihenhäusern gebäudeweise komplett getrennt, da jeder Eigentümer so behandelt wird, als hätte er Realeigentum erworben. Ferner braucht man bei einer Anlage von Reihenhäusern oder Doppelhaushälften einen Verwalter nicht zu bestellen, Vereinbarungen über Stimmrechte oder Eigentümerversammlung oder ein Verwaltungsbeirat sind entbehrlich.

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Was ist eine Bauträgervollmacht?

Wird eine Wohnungseigentumsanlage gebaut oder saniert, die dann durch den Bauträger verkauft werden soll, so behält sich dieser gerne Änderungen vor, um Wohnungen beim Verkauf für die Interessenten attraktiv zu gestalten. Zu diesem Zweck befindet sich häufig in den Teilungserklärungen und den Kaufverträgen eine Änderungsvollmacht zugunsten des Verkäufers. Hier prüft unser Notar in Berlin, dass die Interessen des Käufers nicht unzumutbar beeinträchtigt werden. Meistens ist diese Vollmacht im Außenverhältnis gegenüber dem Grundbuchamt unbeschränkt und die inhaltlichen Beschränkungen der Vollmacht befinden sich nur im internen Verhältnis zwischen Käufer und Verkäufer. Insbesondere dürfen die Änderungen keine erhebliche Wertminderung der Wohnung zur Folge haben; der Miteigentumsanteil darf nur geringfügig verändert werden. Es sollte auch keine Kostenmehrbelastung von über 5 % gegenüber dem früheren Zustand eintreten.

Mögliche Belastungen Ihrer Immobilie:

Wollen Sie den Kauf von Wohnungseigentum oder Teileigentum finanzieren, so ist dies gleichermaßen belastbar wie ein Haus oder ein Grundstück. Auch kann eine Wohnung oder ein Teileigentum mit einer Grunddienstbarkeit, also ein Wohnungsrecht oder Nießbrauch belastet werden.

Mitgliedschaft an der Gemeinschaft:

Mit Erwerb einer Wohnung treten Sie automatisch in die Rechtsverhältnisse der Gemeinschaft ein. Sämtliche Beschlüsse der Wohnungseigentümerversammlung wirken automatisch auch Ihnen gegenüber, obwohl die Beschlüsse nicht im Grundbuch stehen. Es ist daher ratsam, vorher die Beschlusssammlung bei dem Verwalter einzusehen. Aber auch wenn die Beschlüsse nicht in der Beschlusssammlung eingetragen sind oder wenn sie dem Erwerber unbekannt sind, gelten sie Ihnen gegenüber. Sind beispielsweise noch vor Unterzeichnung des notariellen Kaufvertrages Sonderumlagen beschlossen worden, so gelten diese auch gegenüber dem Käufer. Der Verkäufer sollte daher im Kaufvertrag versichern, dass keine offenen Forderungen gegenüber dem Verkäufer bestehen oder dass die Versammlung der Wohnungseigentümer keine Maßnahmen beschlossen hat, die zulasten des Käufers gehen.

Ab wann Wohngeldzahlung fällig wird:

Für den Käufer stellt sich die Frage, ab wann er für Wohngelder oder Sonderumlagen haftet. Da für die Wohnungseigentümer und auch für den Verwalter nur von Bedeutung ist, wann der Käufer im Grundbuch eingetragen ist, haftet der Käufer per Gesetz erst nach Eintragung im Grundbuch für Forderungen der Gemeinschaft. Im notariellen Kaufvertrag ist jedoch meist geregelt, dass ab Nutzen-Lasten-Übergang der Käufer für sämtliche Forderungen haftet. Diese Regelung gilt jedoch nicht im Außenverhältnis gegenüber der Gemeinschaft, sondern nur intern zwischen Käufer und Verkäufer. Aus Praktikabilitätsgründen fordert der Verwalter jedoch meistens die Wohngelder bereits seit Nutzen-Lasten-Übergang bei dem Käufer an. Wenn nun die Beschlussfassung über eine Nachforderung aus einer Jahresabrechnung erst nach Eintragung des Käufers als neuen Eigentümer stattfindet, die Zahlungsverpflichtung aber einen Zeitraum betrifft, in dem der Erwerber noch nicht Eigentümer war, so haftet derjenige, der im Zeitpunkt des Beschlusses im Grundbuch als Eigentümer eingetragen ist. Um hier Ungerechtigkeiten zu vermeiden, empfiehlt sich ebenfalls eine Regelung im notariellen Kaufvertrag dahingehend, dass derjenige die Kosten trägt, der im Zeitpunkt der betreffenden Abrechnung im Grundbuch gestanden hat (Prinzip der Zeitabgrenzung).

Stimmrecht:

Dasselbe bezieht sich auch auf das Stimmrecht. Da der Käufer erst dann ein Stimmrecht in der Wohnungseigentümerversammlung hat, wenn er im Grundbuch eingetragen ist, der Verkäufer aber mit dem Wohnungseigentum nach dem Kaufvertragsabschluss aber meistens nichts mehr zu tun haben will, empfiehlt sich auch hier eine Regelung dahingehend, dass der Verkäufer den Käufer bevollmächtigt, für ihn in der Wohnungseigentümerversammlung seine Stimme abzugeben.